央妈再放大招 2021年还要不要买房?

2020年最后一天,央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。

具体来看,银行业机构分为五档:中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,对应房地产贷款占比上限分别为:40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,对应个人住房贷款占比上限则分别为:32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。如下表所示:

央妈再放大招 2021年还要不要买房?

新闻就是这么个新闻。

这周有很多人询问北哥这一新规对房地产市场和个人买房有何影响,今天一并为大家解读一下。

01

新规对房地产市场有多大影响?

要问本次新规对房地产市场有没有影响?那肯定是有的。央行和银保监会虽然是在2020年最后一天出台规定,但郭树清主席早就说过了“房地产是最大的灰犀牛”,因此新规一定不是仓促出台,而是经过了较长时间的调研和论证。所以,新规也不可能对房地产市场一点影响都没有。但是北哥认为,新规对房地产市场的整体影响有限,短期影响不大

首先我们回顾一下历史,在这次限制房地产贷款集中度之前,央行和住建部在去年8月就出台了针对重点房地产企业资金监测和融资管理规则,外界称之为“三道红线”,当时媒体反应也是非常热烈,觉得可能是压垮房企的最后一根稻草。但是从目前的效果上来看,也没有对房地产市场形成大的冲击,反而楼市销售在年底又续创了新高。

其次从新规本身来看,虽然本次新规给银行设定了五档,而且给五档也设置了明确的房贷占比上限,但是从具体执行标准来看,对银行的影响并没有那么大。从下表2020年6月底个人住房贷款占总贷款余额比例来看,第一档里只有建设银行、邮储银行超过了32.5%的上限,第二档只有招商银行和兴业银行超了20%的线,其余绝大部分银行都没有超标。(最新数据可能会有一定变化,但超标的银行绝不会太多)

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截至2020年6月底个人住房贷款占总贷款余额比例

更为重要的是,为了避免“急转弯”,本次新规还给银行留了2-4年的过渡期,同时第三四五档的银行房地产贷款占比还可以上下浮动2.5个百分点。所以,整体来看,新规对大部分银行没有太大影响,对少数银行有影响但是也设置了过渡期,整体来看并没有大家想象的那么严重。

从长期来看,北哥觉得,不论是前期的“三道红线”,还是最近的“五档分类”,无疑都彰显了央妈坚决控制房地产市场杠杆率的决心。而控制杠杆率,对房地产市场是好是坏呢?

短期来看,或许会有冲击,但长期来看,显然是好事!

02

房贷利率会上涨吗?

很多朋友关注房贷利率,其实我在上一篇文章《2021年中国楼市十大猜想》里已经进行了预测,这里再重复一下。

直接说结论:2021年,房贷利率不具备大幅上涨的条件,稳中有降才是未来的长期趋势。

2020年,房贷利率是明显下行的。融360数据显示,与2019年相比,2020年全国首二套房的贷款利率均同比下降了0.31%,降幅为5年期LPR降幅(0.15%)的两倍还多。

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展望2021年,虽然短期内由于央行发文限制银行房地产贷款集中度,房贷利率可能存在一定的上行压力。但是由于目前通胀水平已经回落至1%以下,未来通胀压力较小,而且海外主流经济体的利率都已降至零利率甚至负利率的极低水平,人民币过去半年已大幅升值且后续升值压力依然很大,在这种背景下预计国内实际利率很难有大幅上升的空间。再考虑到疫情依然还在反复,经济压力依然很大,特别是小微企业的困境还在延续,北哥预计未来实际利率大概率还会进一步走低。

作为个人来说,不用太过于担心房贷利率的事。

03

2021年,还要不要买房?

最后说一下大家更为关心的问题——2021年,要不要买房?

北哥觉得,我们讨论要不要买房,主要还是看需求。

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如果你现在是刚需首套需求,那你根本不用考虑其他因素,买就是了。

这两天在公司,碰到几个年轻同事在聊买房的事。他们几个人正好都到了要结婚的年纪,在北京也都没有房,可以说是北京楼市最刚性的需求群体,买房没有任何商量的余地,无非是考虑在哪买、买多大的问题。在他们同一批来的几个人当中,有一个去年已经出手了,买了一个位置还不错的限竞房,虽然离交房时间还很远,但现在大家都很羡慕他,现在这么好位置、价格又能接受的限竞房已经没有了。

这其实反映的是一种非常普遍的现象。过去几年,虽然北京房价看起来并没怎么涨,但是越早买,选择空间还是越大,越晚就越被动。因为,好房子总是很抢手的,你不买,过几天就没了。所以,我建议刚需人群有能力还是越早买越好。

除了刚需首套,大城市改善型需求群体会越来越大,因为随着经济持续高速发展,人们的收入水平也在不断提升,之前那一大批只买了一套小房子的人,都会要置换(或者新买)一套更大的房子,这是人民群众对美好生活的向往,也是不可阻挡的趋势。

所以,房地产市场的繁荣,不会因为城镇化放缓就戛然而止的,更何况我们国家城镇化率才60%,离发达国家还有20%的差距,还远远没到结束的时候。

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再回到个人买房的问题上来,这次新规对你买房有影响吗?

或许有,因为开头我们说了有四家银行或许已经超标了,下一步估计会控制新增房贷的发放,如果你选择这四家银行(或者少数其他银行),批贷可能会受影响。但是,你们知道中国有多少家银行吗?4000家。你非得在这四家申请房贷吗?换一家银行不就可以了。

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