十四五来了,还要不要买房?

10月底,我们国家开了一个非常重要的会议,制定了未来五年的规划甚至是15年的远景目标,这里面对房地产是怎么样描述的,我们又应该如何看待未来的房地产市场呢?今天北哥就来“咬文嚼字”,为大家逐字逐句解读一下。

十四五来了,还要不要买房?

11月3日,新华社发布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》全文,涉及到房地产的内容主要有三条。

第一条:

推动金融、房地产同实体经济均衡发展,实现上下游、产供销有效衔接,促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。

第二条:

全面促进消费,推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变,促进住房消费健康发展。

第三条:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

下面北哥就逐字逐句为大家解读一下建议里对房地产的相关表述。

第一条,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

看文件绝不能断章取义,我们首先要找这一段话的背景和出处,结合大的语境进行解读。

这第一条跟房地产相关的内容出现在《建议》的第五大点“五、形成强大国内市场,构建新发展格局”里的第16小点“畅通国内大循环”中。所以理解这一条,我们要从理解“双循环”和“国内大循环”开始。

《建议》指出,十四五期间的一个主要目标,就是要加快建设现代化经济体系,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。大家知道,在这两年贸易冲突不断升级的大背景下,国家提出所谓双循环,其实更为现实的意义是要摆脱对国外市场的过度依赖,做大国内市场。所以双循环的重点其实是“畅通国内大循环”。把房地产放在“畅通国内大循环”里,无疑是一种务实之举。因为要构建强大的国内市场不可能离得开房地产,又或者说抛开房地产谈国内大循环是不现实的。

完整的来看,这一句话是“推动金融、房地产同实体经济均衡发展,实现上下游、产供销有效衔接,促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调”。

严格地说,把金融和房地产并列,其实是不妥的,但是这也代表着高层的一种姿态,那就是房地产具有一定的金融属性,同时也跟金融一样举足轻重。同时,房地产本身也是实体经济的一部分,它的上下游覆盖数十个实体相关行业,必须要均衡发展,稳定发展,否则“畅通国内大循环”是不可能实现的。

十四五来了,还要不要买房?

第二条,促进住房消费健康发展。

这一条出现在《建议》的第五大点里的第18小点“全面促进消费”中。

关于这一点,我们其实在上周的文章里就做过简要的分析。所谓“住房消费”首先是消费,然后才是住房,但是住房对于消费非常重要。

“消费”大家都懂,就是买东西、购物,小到买一个鸡蛋、一棵白菜,大到买一辆车、一栋房子,都属于消费的范畴之内。

为什么要单独提住房消费呢?

当然这一句话里也提到了汽车消费,这说明这两者体量都很大,在消费市场占比很高,对经济发展至关重要。过去几十年,房地产一直就是我国最大的消费市场,在消费结构中占比非常大,而且带动了装修、家电、餐饮、教育等上下游数十个产业,是中国经济增长的支柱产业。近期国家出台了一系列提振汽车消费的举措,A股市场汽车股已经涨到天上去了。但是现阶段房地产是没法出台刺激政策的,原因大家都懂,可是它又很重要,怎么办?那只能弄出来一个比较隐晦的名词“住房消费”,这样既不违背上方的精神,又明确了房地产市场的重要性。

所以,要保消费,就必须要保房地产,用文件的话说是要“促进住房消费健康发展”,翻译成大白话,就是要保证住房市场不出问题,平稳健康发展,继续为中国经济发展保驾护航。

十四五来了,还要不要买房?

关于房地产的第三条内容很长,出现在《建议》的第八大点“优化国土空间布局,推进区域协调发展和新型城镇化”里的第31小点“推进以人为核心的新型城镇化”中。

“城镇化”单独作为一个大标题出现在如此高规格的文件里,这充分说明我们国家城镇化还没有结束——不只没有结束,而且还有很大的空间。从数量上看,全国还有至少3亿人要进城;从质量上看,未来城镇化还有很长的路要走。

具体来看,首先明确“房住不炒”,这很好理解,只要高层不出现变化,这一条就不会变,大家也不用有一些不切实际的期待。不过大家也不用过于担心,现阶段在任何文件里,只要提到房地产,“房住不炒”都是一句必备的开场白,实际意义有多大,不一定。

然后提到了“租购并举”。关于租购并举,高层提了很久了,但是一直落实得不好,近期长租公寓又出现了很多违规的问题,这个市场未来如何发展,还不清晰。在多数中国人的意识里,能买房谁还愿意租房呢?租房市场看起来很大,但是租房行业要大发展,很难。

关于“因城施策”。未来房地产方面的调控政策,都会是以城市为单位来制定和调整——哪里的房价涨得太猛了,就压一压,哪里的楼市过冷了,就松一松。频繁调控将成为房地产市场的新常态。

文件还提到要“有效增加保障性住房供给北哥一直认为,在房地产领域,保障房建设才是政府应该重点做好的工作,保障房应该真正成为低收入人群居住需求的保障。过去这些年,我们国家的保障房建设无疑是失败的,保障房一度沦为福利房,并没有真正解决低收入人群的住房需求。相反,由于缺乏保障房供给,低收入人群被迫进入商品房市场,从而加大了商品房的供需矛盾,这也是导致房价过快上涨的一个原因。未来,希望政府部门能够提供更多的保障房供给,解决真正的低收入人群的住房需求。

最后,是“完善土地出让收入分配机制”。土地收入在我国是一个极为复杂的问题。大家知道过去20年,卖地(土地出让金)是地方政府财政收入的主要来源,也确实为地方的经济建设帮了大忙。保守的说,如果没有卖地的钱,中国的城市化进程至少要比现在倒退十年。但是随着房地产市场的逐渐饱和,卖地收入肯定会难以为继,怎么解决未来地方政府的收入难题,需要中央和地方共同想办法。如果没有增量的收入,光是完善土地出让收入分配机制,恐怕也没有太大的意义。

当然,征收房地产税可能是一个思路,但是正如我们之前说过的,房地产税道阻且长,十四五规划对此也只字未提,未来五年能否落地,仍未可知。

十四五来了,还要不要买房?

关于十四五规划和2035年远景目标,以上就是北哥的逐字逐句解读。总结来说,北哥觉得规划对房地产市场来说还是中性偏利好的,中性的意思是说没有比以往更为严厉的表述,利好指的是国家对房地产市场的地位和作用有清晰的定位和认知,未来要保消费,要搞国内大循环,房地产市场都必须要平稳,要健康。

平稳和健康,对谁都是好事!

那么,我们要不要买房呢?

北哥认为,首先还是看需求。有需求,就大胆买,没问题;没有需求,也不要强求。毕竟单纯从投资角度来看,买房已经不是首选了,未来5-10年,投资优质权益类资产的收益大概率会超过房子。当然,优质区域和地段的房子,肯定也不会差。具体哪个城市可以买,如果只参考一个标准,可以看当地的调控政策力度。

现在调控越严,未来机会越大!

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