“西南王”金科:蒙眼狂奔与赌徒险境

“西南王”金科:蒙眼狂奔与赌徒险境

又是一年春暖时,房企年报季如期而至。

每年这个时候,一众房企犹如进京赶考的学子,或忐忑不安,或成竹在胸。

在大家左顾右盼惴惴不安之际,一个考生却匆匆冲上讲台,提前交卷。

在考场上,这样的考生总是备受瞩目,大家都好奇,这到底是个“真学霸”还是“伪学霸”?

我们一起来看看它交的答卷。

“西南王”金科:蒙眼狂奔与赌徒险境

这个考生就是地产界的“西南王”——金科

早在3月23日,金科在深交所发公告称:

原计划于 2020年3月31日披露2019年年度报告。目前公司已经提前完成 2019 年年度报告的编制工作,决定于 2020 年 3月24日披露 2019年年度报告。

年报显示,金科股份实现营业收入678亿元,同比增长64%;实现净利润63.57亿元,同比增长58%。其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元,同比增长46%。金科股份及所投资的公司实现销售金额1,860亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%。房地产销售面积1,905万平方米,同比增长42%……

“西南王”金科:蒙眼狂奔与赌徒险境

提前交卷的金科显得格外意气风发。既没有像万科一样遮遮掩掩,也没有像绿城一样一穷二白,财报数字看起来简直就像春天的微风一般和煦。

遗憾的是,这股看似和煦的微风中,藏着一把把锋利的刀刃,一不小心就会划破金科这精心打扮的“妆容”。

01

蒙眼狂奔下,紧绷的资金链

如果只看营收和利润增幅的话,金科在2019年的表现确实堪称亮眼。

某种程度上,这也呼应了金科近年来的高速增长。在川渝本土房企中,金科注定是不可忽视的一家,也是近几年上升势头最凶猛的一家。

“西南王”金科:蒙眼狂奔与赌徒险境

在拿地规模、操盘面积上,金科直追甚至超过川渝地区房企老大龙湖。

但凡事物极必反,狂飙猛进之下,是金科危如累卵的资金状况。

对房企而言,规模化的高增长往往意味着杠杆的飙升。在融资渠道日渐收紧、融资成本日益高企的当下,更是如此。

财报显示,金科的资产负债率还在攀升。2019年,金科的资产负债率达到83.78%,同比2018年微涨了0.15%。

负债增长之际,金科在2019年的财务费用攀升到6.29亿元,同比增幅高达1166.11%!仅仅在上一年,这一费用还只有4965.76万元。

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财务费用急剧飙升的背后,是金科的有息负债已经高达1000亿!杠杆已经加到底了。

更令人担忧的是,金科2019年的现金流也在减少。2018年金科现金及现金等价物净增加额为113亿,2019年降为54亿,同比下降了52.19%。

现金流一直以来都被视为房企的“生命线”,在“黑天鹅”频现的2020年,金科的生命线着实堪忧。

如今地产界寒风凌厉,各房企都在拼命回款,打折促销不断上演,企业的现金流、负债率已经成为企业实力比拼的关键指标。

但让人疑惑的是,一方面,金科的杠杆已经加到极致,现金流已经绷成一条直线;另一方面,金科却还在一直给子公司提供资金担保。

据此前数据,截至2019年5月末,金科对参股公司提供的担保余额为114亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为757亿元,合计担保余额为871亿元,占本公司最近一期经审计净资产的375.92%,占总资产的37.77%。

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据自媒体市界查证,在这一次被担保的14家公司中,2家净资产为0,3家负债率超过或等于100%,3家负债率超过90%,3家负债率超过80%。负债情况堪忧。

靓丽的财报外衣下,是金科资金链极度紧绷、财务状况堪忧的事实。

02

去化困境,增长乏力

在此前很长的一段时间里,高周转都是各大房企的必备技能。

在高周转的体系下,“融资——拿地——施工——销售回款——再拿地”形成一个高速旋转的闭环,哪一环出现致命问题,庞大的体系都将顷刻崩塌。

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疫情袭来,销售去化成了摆在房企面前最大的难题,各大房企纷纷降价促销,以缓解巨大的资金压力。

但要想把房子卖出去,也得看区域,一二线城市得益于人口的持续流入和优质土地的限量供应,去化较为容易;而广大三四线城市,恐将迎来一段最黑暗的时光。

而金科的土储分布,恰好主要集中于弱二线及三四线城市。

此外,从区域布局来看,金科身上依然有着浓厚的川渝烙印,可以说仍是一家比较典型的西南房企。

年报显示,金科2019年的土地储备,总部重庆占比为29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%。

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也就是说,包括重庆在内的西南地区的土地储备,达到了47%,接近总土储的一半。要知道,这还是在去年重庆土储比例降低之后的情况。

对比来看,作为川渝房企老大的龙湖,同期土地储备占比最高的环渤海地区,也只有33%,西部地区为28%。

在区域布局上,龙湖比金科明显有着结构上的优势。

如今的情况是,三四线城市的房价可能本身达到了一个高点,一旦价格变动,也就意味着压力可能全线上升。

外部环境不确定性增加的年代,个人把鸡蛋放在多个篮子,比放在一个篮子安全,这对企业同样成立。

加速扩张下,金科明显忽视了速度与布局的平衡。

03

治理能力遭遇大挑战

回看近几年金科的发展,确实很快。短短数年,金科就完成了从百亿到千亿的跨越。

此前,金科就明确表示要在2020年冲击2000亿大关。金科股份董事长蒋思海也直接表示:

“2020年是跨越式大发展的收官之年……要辩证看待效益与质量的关系。”

话说得很漂亮,但实际情况却并不如人意。随着阵地继续增多,战线继续拉长,经营业态更加复杂,金科的治理能力遭遇到了越来越大的挑战。

最直观的一点,就是近年来金科的质量问题明显增多。

据公开报道,去年初,重庆市住建委公开发布《关于2018年下半年建设工程质量提升行动专项督查情况的通报》,其中就点名江津区的金科集美郡等在建项目,在建设过程中存在质量问题和违法违规行为。

再比如,去年9月,根据人民日报数字河南报道,位于郑州中牟县的金科天籁城被举报使用假冒钢筋。

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2019年4月,据“合肥房谈”报道,合肥金科海昱东方出现交房即维权的场景,业主投诉房子出现内墙大面积修补、地面开裂等问题,被质疑存在安全隐患。

“西南王”金科:蒙眼狂奔与赌徒险境

这些反复出现的质量问题,都对蒙眼狂奔的金科提出了治理能力方面的警示。

当实力跟不上野心的时候,就容易摔跟头。

人如此,企业亦然。

在地产界,逆周期扩张一直是某些房企变身黑马、实现逆袭的一个法宝。

如今的头部房企碧桂园、恒大、融创等都曾依靠这一法宝实现了江湖地位的大跃升。

但看似简单的逆周期扩张背后,考验的是房企决策者的战略远见和赌性。

如今,时代已经发生了巨大变化,赌性十足的金科,是否拥有超凡的战略远见呢?

就目前的情况来看,恐怕要打上一个大大的问号。

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